Kıyı Kanunu ve Yönetmelik hükmüne göre kısmi yapılaşma olması durumunda kazanılmış hak anılan yapıların mevcut haliyle korunmasına ilişkin olup daha sonra yapılacak imar planlarında 100 metrelik sahil şeridinin Kıyı Kanunu’na uygun olarak planlanması ve yeni yapılaşmaların Kıyı Kanunu’na uygun olması gerektiğinden uyuşmazlığa konu taşınmazın park ve dinlenme alanı olarak planlanmasında hukuka aykırılık bulunmadığı, öte yandan, kamu gücü kullanılmak suretiyle özel mülkiyetteki taşınmazların kamu kullanımına kazandırılmasında, kamulaştırma ve diğer yöntemlerin alternatifi olabileceği varsayımından hareketle davalı idarece kabul edilen imar transferi yöntemiyle mülkiyet hakkına müdahale edilmesi sonucu doğacağından imar transferinin, ancak kanuni dayanağının bulunması halinde uygulanabileceği, plan değişikliğiyle kabul edilmesinde hukuka uyarlık bulunmadığı hakkında.

T.C.

D A N I Ş T A Y

Altıncı Daire

Esas No : 2015/461

Karar No : 2015/7990


Temyiz Eden (Davalı): İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı

Vekili : Av. …

Karşı Taraf (Davacı) : …

Vekili : Av. …

İstemin Özeti: İstanbul 3. İdare Mahkemesince verilen

31/10/2014 tarihli, E:2013/1650, K:2014/1848 sayılı kararın, usul ve

hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek bozulması istenilmektedir.

Savunmanın Özeti : Savunma verilmemiştir.

Danıştay Tetkik Hakimi : Hanife ERDEM

Düşüncesi : İdare mahkemesince verilen ve temyize konu olan

iptal kararının, uyuşmazlık konusu taşınmazın dava konusu plan değişikliği

ile, parklar ve dinlenme alanı fonksiyonuna ayrılmasına ve taşınmazın

içerisinde kaldığı alanın jeoteknik etüt şartlı alan (AJE) ve taşkına maruz

alan olarak belirlenmesine ilişkin kısmının bozulması; transfer edilecek alan

lejantı kapsamına alınması yönünden ise, kamu gücü kullanılarak özel

mülkiyetteki taşınmazların kamu eline geçirilmesinde, kamulaştırma ve diğer

yöntemlerin alternatifi olmasından hareketle davalı idarece kabul edilen

imar transferi yöntemi ile mülkiyet hakkına müdahale edilebilmesinin

kanuni düzenleme ile mümkün olabileceğinden, başta İmar Kanunu olmak

üzere yasal olarak mevzuatımızda yer almayan bu yöntemin uyuşmazlığa

konu plan değişikliği ile kabul edilmesinde hukuka uygunluk bulunmadığına

dair açıklama eklenerek onanması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince Tetkik Hakiminin

açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin

gereği görüşüldü:

Dava, İstanbul İli, Silivri İlçesi, Selimpaşa Mahallesi, Spor Kent

Sitesi, … pafta, … parsel sayılı taşınmazın parklar ve dinlenme alanı

kullanımına ayrılmasına ve transfer edilecek alan, jeoteknik etüt şartlı alan

ile taşkına maruz alan lejantı kapsamına alınmasına yönelik 17.12.2012 onay

tarihli 1/5000 ölçekli Selimpaşa-Ortaköy Otoyolu Güneyi Nazım İmar

Planı değişikliğinin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, mahallinde

yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile

dosyanın birlikte değerlendirilmesinden; söz konusu planlama alanında,

jeolojik açıdan sakıncalı alanlarda ve ilk 50 metrelik kıyı bandında

yapılaşmanın engellenmesinin, mevcut yapı stokunun boşaltılmasının ve

plan ile artacak olan nüfusun ihtiyacı olan açık ve yeşil alanların

karşılanmasının hedeflendiği, bu kapsamda yapıdan arındırılması planlanan

alanlarda uygulama aracı olarak kamulaştırmanın yanında imar transferi

yönteminin kullanılmasının ve uygun alanlarda 3194 sayılı İmar

Kanunu’nun 18. maddesine göre uygulama yapılmasının strateji olarak

benimsendiği, hangi alanlarda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin

kullanılacağının plan raporunda yer aldığı, ancak dava konusu taşınmaz için

böyle bir karara yer verilmediği, kamulaştırmanın ise hangi alanlarda

gerçekleştirileceğinin plan raporu ve notlarında belirtilmediği, bu durumda

planla amaçlanan kıyı bölgelerinin ve dere yataklarının yapılaşmadan 

arındırılmasına ilişkin olarak kullanılacak plan uygulama aracının temelde

transfer olduğunun anlaşıldığı, buna göre planda "TR" rumuzu ile

gösterilmiş olan transfer edilecek alanlara ait yapılaşma haklarının plan

notlarında belirtilen henüz yapılaşmamış alanlara taşınacağı ve söz konusu

alanların yerleşmede sosyal donatı alanları ve ticaret alanları ile desteklenmiş

yoğun kümeler haline getirileceğinin belirtildiği, ayrıca transfer sırasında

transfer alan bölgelerdeki imar haklarının transfer şartına bağlı olarak bir

miktar arttırıldığı ve işlemin cazip kılınmaya çalışıldığı, imar transferi

tekniğinde, mevcut mülkiyet ve imar hakları değerlendirilerek öncelikle imar

hakkının transfer edilmesi koşuluyla transfer alanında kalan mülkiyetin

kamuya bedelsiz terk edilmesinin öngörüldüğü, bunun ardından hesaplanan

imar hakkının imar transferi alabilecek başka bir mülkiyette mevcut imar

hakkı ve transferle gelecek imar hakkının birleştirilerek kullanılabilmesini

öngördüğü, ancak transfer alanlarından gidecek nüfusun transfer alacak

alanların neresinden yer seçeceğine dair detaylı çalışma yapılmadığı ve bu

kararın uygulama imar planı aşamasına bırakıldığı, bu durumda,

kamulaştırma veya 18. madde uygulamasını içermeyen plan uygulama

aracının ekonomik ve fiziksel ömrünü tamamlayıncaya kadar söz konusu

yapılara yönelik mekânsal bir değişim doğurmayacağı, dahası mülkiyet

hakkına dair bir uygulama aracı tanımlanmadığı sürece sahil kesiminde yer

alan mülk sahiplerinin kurdukları yaşam ve mekân örüntüsünün tamamen

dışında, başka ve belirsiz bir alana gitmemek yönünde tercih kullanacakları,

dolayısıyla planın hedeflerinin transfer edilecek ve transfer alacak alanlarda

gerçekleşmesinin mümkün olmadığı, öte yandan, transfer konusunu cazip

kılmak adına önerilen imar hakkı artışını kullanabilmek için transfer alacak

alanlardaki mülk sahiplerinin imarlı arsalarında yapılaşmaya giderken

bilinmeyen başka bir mülk sahibini beklemelerinin olası görünmediği, ayrıca

transfer alacak alanda teknik altyapının bu belirsiz nüfusa bağlı olarak nasıl

çözüleceği konusunun da muğlak bırakıldığı, transfer alacak alanlarda

yapılaşma haklarının, alınacak transfere bağlı olarak yer yer iki katına kadar

çıktığı, bu noktada, bir nüfus öngörüsü olmadan nazım planın

kurgulanmasının şehircilik ilkeleri ve planlama esasları ile çeliştiği, diğer

taraftan söz konusu planda, yerleşim ihtiyacı ve İstanbul ölçeğinde hizmet

verecek şekilde kıyıdan ilk 50 metrelik bir hattın rekreatif - yeşil alan olarak

değerlendirildiği, tüm yerleşim kıyı şeridini boydan boya kat edecek şekilde

bu hattın mümkün olan ve elverişli noktalarında plaj alanlarının planlanması

ve plajlara ek olarak uygun alanlarda yerleşim özelliklerine ve yapılaşma

koşullarına uygun turizm tesislerinin de ayrılmasının öngörüldüğünün

belirtildiği, bu açıklamanın, plan aracılığıyla bedelsiz el konulacak mülklerin 

arındırılmasına ilişkin olarak kullanılacak plan uygulama aracının temelde

transfer olduğunun anlaşıldığı, buna göre planda "TR" rumuzu ile

gösterilmiş olan transfer edilecek alanlara ait yapılaşma haklarının plan

notlarında belirtilen henüz yapılaşmamış alanlara taşınacağı ve söz konusu

alanların yerleşmede sosyal donatı alanları ve ticaret alanları ile desteklenmiş

yoğun kümeler haline getirileceğinin belirtildiği, ayrıca transfer sırasında

transfer alan bölgelerdeki imar haklarının transfer şartına bağlı olarak bir

miktar arttırıldığı ve işlemin cazip kılınmaya çalışıldığı, imar transferi

tekniğinde, mevcut mülkiyet ve imar hakları değerlendirilerek öncelikle imar

hakkının transfer edilmesi koşuluyla transfer alanında kalan mülkiyetin

kamuya bedelsiz terk edilmesinin öngörüldüğü, bunun ardından hesaplanan

imar hakkının imar transferi alabilecek başka bir mülkiyette mevcut imar

hakkı ve transferle gelecek imar hakkının birleştirilerek kullanılabilmesini

öngördüğü, ancak transfer alanlarından gidecek nüfusun transfer alacak

alanların neresinden yer seçeceğine dair detaylı çalışma yapılmadığı ve bu

kararın uygulama imar planı aşamasına bırakıldığı, bu durumda,

kamulaştırma veya 18. madde uygulamasını içermeyen plan uygulama

aracının ekonomik ve fiziksel ömrünü tamamlayıncaya kadar söz konusu

yapılara yönelik mekânsal bir değişim doğurmayacağı, dahası mülkiyet

hakkına dair bir uygulama aracı tanımlanmadığı sürece sahil kesiminde yer

alan mülk sahiplerinin kurdukları yaşam ve mekân örüntüsünün tamamen

dışında, başka ve belirsiz bir alana gitmemek yönünde tercih kullanacakları,

dolayısıyla planın hedeflerinin transfer edilecek ve transfer alacak alanlarda

gerçekleşmesinin mümkün olmadığı, öte yandan, transfer konusunu cazip

kılmak adına önerilen imar hakkı artışını kullanabilmek için transfer alacak

alanlardaki mülk sahiplerinin imarlı arsalarında yapılaşmaya giderken

bilinmeyen başka bir mülk sahibini beklemelerinin olası görünmediği, ayrıca

transfer alacak alanda teknik altyapının bu belirsiz nüfusa bağlı olarak nasıl

çözüleceği konusunun da muğlak bırakıldığı, transfer alacak alanlarda

yapılaşma haklarının, alınacak transfere bağlı olarak yer yer iki katına kadar

çıktığı, bu noktada, bir nüfus öngörüsü olmadan nazım planın

kurgulanmasının şehircilik ilkeleri ve planlama esasları ile çeliştiği, diğer

taraftan söz konusu planda, yerleşim ihtiyacı ve İstanbul ölçeğinde hizmet

verecek şekilde kıyıdan ilk 50 metrelik bir hattın rekreatif - yeşil alan olarak

değerlendirildiği, tüm yerleşim kıyı şeridini boydan boya kat edecek şekilde

bu hattın mümkün olan ve elverişli noktalarında plaj alanlarının planlanması

ve plajlara ek olarak uygun alanlarda yerleşim özelliklerine ve yapılaşma

koşullarına uygun turizm tesislerinin de ayrılmasının öngörüldüğünün

belirtildiği, bu açıklamanın, plan aracılığıyla bedelsiz el konulacak mülklerin 

daha sonra özel şahıslara devredilebileceği anlamına geldiği, bu durumun

kamu yararı, temel mülkiyet hakları ve planlama esasları ile bağdaşmadığı,

bu itibarla mevcut oluşmuş konut dokusunun yok sayılmasının, transfer

edilecek ve transfer alacak alanlara ilişkin herhangi bir yönlendirme

yapılmadan muğlak bırakılmış olmasının ayrıca önerilen ancak yukarıda

açıklanan sebeplerle planın gerçekleşmesinin önünde engel teşkil ettiğinden

uygulanabilirliği bulunmayan plan uygulama aracının şehircilik ilkelerine,

planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olmadığı gerekçesiyle dava

konusu işlemin iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare vekili tarafından

temyiz edilmiştir.

Dosyanın incelenmesinden; dava konusu plan değişikliği ile İstanbul

İli, Silivri İlçesi, Selimpaşa Mahallesi, Spor Kent Sitesi … pafta, … parsel

sayılı taşınmazın park ve dinlenme alanına ayrıldığı ve bu taşınmazın taşkına

maruz alan, jeoteknik etüt şartlı alan ve transfer edilecek alan lejantı

kapsamında belirlenen sınır içerisinde kaldığı anlaşılmaktadır.

Uyuşmazlıkta, söz konusu taşınmaza plan değişikliği ile verilen

parklar ve dinlenme alanı fonksiyonu ile taşınmazın içerisinde kaldığı alanın

jeoteknik etüt şartlı alan ve taşkına maruz alan olarak belirlenmesi

yönünden incelenmesinden;

2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının "Kamu yararı" ana

başlığı altında kıyılardan yararlanma hakkını düzenleyen 43. maddesinde:

"Kıyılar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Deniz, göl ve akarsu

kıyılarıyla, deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden

yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir. Kıyılarla sahil şeritlerinin,

kullanılış amaçlarına göre derinliği ve kişilerin bu yerlerden yararlanma

imkan ve şartları kanunla düzenlenir." hükmü yer almıştır. Anayasanın

anılan hükmüyle kıyılardan yararlanmak için kıyı alanının belirlenmesi yeterli

görülmemiş, kıyıların kara yönünde devamı olan ve onu çevreleyen sahil

şeridinden yararlanmada öncelikle kamu yararının gözetilmesi gerektiği

belirtilmiş, bu alanların kullanılış amaçlarına göre derinliğinin ve kişilerin bu

yerlerden yararlanma olanak ve koşullarının yasayla düzenlenmesi

öngörülmüştür.

3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun 4. maddesinde sahil şeridi; kıyı kenar

çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre

genişliğindeki alan olarak tanımlanmış; aynı Kanun’un 5. maddesinde; sahil

şeritlerinde yapılacak yapıların kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre

yaklaşabileceği, yaklaşma mesafesi ve kıyı kenar çizgisi arasında kalan

alanların, ancak yaya yolu, gezinti, dinlenme, seyir ve rekreaktif amaçla

kullanılmak üzere düzenlenebileceği belirtildikten sonra aynı Kanunun 6. 

maddesinde kıyıların, herkesin eşitlik ve serbestlikle yararlanmasına açık

olduğu, 8. maddesinde de, uygulama imar planı bulunmayan alanlardaki

sahil şeritlerinde, 4. maddede belirtilen mesafeler içinde hiçbir yapı ve tesis

yapılamayacağı, uygulama imar planı bulunan yerlerde duvar, çit, parmaklık,

tel örgü, hendek, kazık ve benzeri engeller oluşturulamayacağı ve moloz,

toprak, cüruf, çöp gibi kirletici ve çevreyi bozucu etkisi olan atık ve artıklar

dökülemeyeceği, kazı yapılamayacağı belirtilmiş, ancak bu alanlarda;

uygulama imar planı kararıyla altı ve yedinci maddede belirtilen yapı ve

tesislerle birlikte toplum yararına açık olmak şartıyla konaklama hariç günü

birlik turizm yapı ve tesislerinin yapılabileceği hüküm altına alınmıştır.

3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun geçici maddesinde ise bu Kanun’un

yürürlüğe girdiği tarihten önce mevzuat hükümlerine uygun olarak onanmış

ve kısmen veya tamamen yapılaşmış 1/1000 ölçekli uygulama imar

planlarının sahil şeritleri ile ilgili hükümlerinin geçerli olduğu belirtilmiştir.

Kıyı Kanunu’nun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin

4. maddesinde, sahil şeridi tanımlanırken sahil şeridinin birinci bölümünün,

sadece açık alanlar olarak düzenlenen yeşil alan, çocuk bahçesi, gezinti

alanları, dinlenme ve bu Yönetmelikte tanımlanan rekreaktif alanlardan ve

yaya yollarından oluşan, kıyı kenar çizgisinden itibaren, kara yönünde yatay

olarak 50 metre genişliğinde belirlenen alan olduğu, ikinci bölümünün, sahil

şeridinin birinci bölümünden sonra kara yönünde yatay olarak en az 50

metre genişliğinde olmak üzere belirlenen ve üzerinde sadece Kanunun 8.

maddesinde ve bu Yönetmelikte tanımlanan toplumun yararlanmasına açık

günü birlik turizm yapı ve tesisleri, taşıt yolları, açık otoparklar ve arıtma

tesislerinin yer aldığı bölüm olduğu belirlenmiş; Yönetmeliğin 5.

maddesinde de, kıyıların Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu,

kıyıların, herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açık olduğu, kıyı ve

sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararının gözetildiği

vurgulanmıştır.

3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun geçici maddesi uyarınca düzenlenen

Kıyı Kanunu’nun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 4. maddesinin kısmi

yapılaşma ile ilgili fıkrasında:

"a) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında; 11 Temmuz

1992 tarihinden önce belirli bir kullanım amacına dayalı olarak onaylanmış

1/1000 ölçekli mevzi imar planlarının kıyı kenar çizgisinden itibaren kara

yönünde 100 metrelik kesim içerisindeki imar adalarında; üzerinde yapıldığı

tarihte yürürlükte bulunan plan ve mevzuata uygun olarak tamamlanmış

yapılar ile ruhsat alınarak en az su basman seviyesinde inşaatı tamamlanmış

yapıların bulunduğu parsellerin sayısının veya kullanılan toplam taban 

alanının imar adasındaki toplam parsel sayısının veya toplam alanın yüzde

ellisinden fazla olması durumudur. Üzerinde birden fazla yapı yapılması

mümkün olan parseller, en az su basman seviyesinde inşaatı tamamlanmış

olmak kaydı ile taban alanı veya yapı sayısı itibariyle bu kapsamda

değerlendirilir.

b) Kentsel ve kırsal yerleşmelerde; meskun ve gelişme alanlarını

kapsamak yerleşmenin mevcut ve projeksiyon nüfusuna dayalı gerekli tüm

kullanım ve fonksiyonları içermek üzere hazırlanmış ve 11 Temmuz 1992

tarihinden önce onaylanmış uygulama imar planlarının kıyı kenar

çizgisinden itibaren kara yönünde 100 metrelik bandı içerisinde kalan

kesiminde yer alan imar adalarının sayısının yüzde ellisinden fazlasında, (a)

bendindeki tanıma uygun yapılaşma olması durumudur. Aksi halde (a)

bendi hükümleri geçerlidir.

c) Turizm alan ve merkezlerinde; Turizm Bakanlığınca 11 Temmuz

1992 tarihinden önce onaylanmış turizm amaçlı uygulama imar planlarının,

kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde 100 metrelik bandı içerisinde

kalan kesimindeki imar adalarının yüzde ellisinden fazlasında, (a)

bendindeki tanıma uygun yapılaşma olması durumudur. Aksi halde (a)

bendi hükümleri geçerlidir.

d) Turizm alan ve merkezlerinde, turizm dışı kullanımlara yönelik

olarak hazırlanmış ve 11 Temmuz 1992 tarihinden önce onaylanmış

uygulama imar planlarının ilgi ve kapsamına göre (a) veya (b) bentlerindeki

tanımlara uygun yapılaşmış olması durumudur." kuralları yer almıştır.

Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri uyarınca kıyılarda ve 100

metrelik sahil şeridinde kamu yararının gözetileceği, sahil şeridinin ilk 50

metrelik kısmının hiçbir şekilde yapılaşmaya açılamayacağı ve bu alanlarda

sadece kamu yararına uygun düzenlemelerin yapılabileceği açıktır.

Kanuna, Kıyı Kanunundan önce oluşmuş hakların nasıl ve hangi

ölçüler içinde korunabileceğini belirlemek için geçici madde eklenmiş ve

buna uygun olarak Yönetmelikle kısmi yapılaşma tanımlanmış ve mevcut

hakların sınırları belirlenmiştir.

Yönetmelik maddelerinde yer alan bu düzenleme göz önüne

alındığında, daha önce kanunla belirlenmiş hakların korunması ve kişilerin

mağdur edilmemesinin amaçlandığı anlaşılmaktadır. Ancak imar

hukukunda, kazanılmış hak kavramı ile ilgili olarak belli bir ölçütün, Kıyı

Kanununun amacına uygun olarak belirlenmesi zorunludur. Kanun ve

Yönetmelik hükmüne göre kısmi yapılaşma olması durumunda kazanılmış

hak; anılan yapıların mevcut haliyle korunmasına ilişkin olup, daha sonra

yapılacak imar planlarında 100 metrelik sahil şeridinin Kıyı Kanununa 

uygun olarak planlanması ve yeni yapılaşmaların Kıyı Kanununa uygun

olması gerektiği kuşkusuzdur.

Bu durumda Kanunla, önceden var olan haklar sınırsız olarak

korunmadığından, Kıyı Kanunu’nun çıktığı tarih itibariyle oluşan hakkın

daha sonra yapılan imar planlarında da aynen korunması mümkün olmadığı

gibi söz konusu 100 metrelik sahil şeridinin Kanun’da belirtildiği şekilde

imar planıyla kamunun yararlanmasına açılması zorunluluk arz etmektedir.

Uyuşmazlığa konu olayda kısmi yapılaşma oluşmuş ise de, dava

konusu 17.12.2012 onay tarihli 1/5000 ölçekli Kavaklı TEM Otoyolu

Güneyi Nazım İmar Planına konu alanda ilk 50 metrelik kıyı şeridi

içerisinde kalan taşınmazların, Kıyı Kanunu uyarınca 1/100.000 ölçekli

Çevre Düzeni Planının stratejileri ve planlama kararları da dikkate alınarak,

kıyı bölgesi yerleşiminde ve İstanbul ölçeğinde hizmet verecek şekilde

kamunun kullanımına açık rekreatif-yeşil alan olarak belirlendiği ve bu

kapsamda davaya konu parselin de ilk 50 metrelik kıyı şeridi içerisinde

kalması nedeniyle parklar ve dinlenme alanına ayrıldığı anlaşıldığından

anılan plan değişikliğinde mevzuata, üst ölçekli plan kararlarına, şehircilik ve

planlama ilkeleri ile kamu yararına aykırılık bulunmamaktadır.

Öte yandan, nazım imar planı raporunda analitik çalışmalar arasında

yer alan Deprem Zemin Etüt Müdürlüğünce hazırlanan "yerleşime

uygunluk analizi" incelendiğinde; yerleşime uygunluk haritalarının

oluşmasında jeolojik yapı, birimlerin litolojik özellikleri, genel mühendislik

özellikleri, morfoloji ve eğim durumu, birimlerin doğal yamaçlarda ve kazı

şevlerindeki stabilite özellikleri dikkate alınarak yapılan değerlendirmeler

sonucunda yerleşime uygun alanlar, önlem alınmadan yapılaşmaya izin

verilmeyecek alanlar, ayrıntılı jeoteknik etüt gerektiren alanlar, yerleşime

uygun olmayan alanlar olarak 4 ana başlık altında arazi sınıflandırmasının

yapıldığı, söz konusu taşınmazın da içerisinde bulunduğu alanın ayrıntılı

jeoteknik etüt gerektiren alanlar olarak ifade edildiği, rapora göre bu

alanların, çok kalın yapay dolgu ve çöp döküm alanları, yamaç molozları,

seki birikintileri, alüvyon alanları, bazı heyelan alanları ile Selimpaşa-Silivri

arasında yer alan falezleri kapsadığı belirtilmektedir.

Ayrıca plan raporunda Afet İşleri Genel Müdürlüğünce açıklanan

15.10.1999 tarihli Genelge doğrultusunda yapılan Avrupa Yakasının

batısında yer alan Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri ilçelerinin yerleşime

uygunluk değerlendirmesinde; bu bölge içindeki heyelanların önemli bir

bölümünün günümüz koşulları içerisinde etkinliğini devam ettirdiğinden ve

sahada birçok konut bulunduğundan, bu alanda alınacak önlemlerin basit

inşaat tedbirlerinin ötesinde olduğunun belirtildiği de görülmektedir.

Taşkına maruz alan sınırının belirlenmesinde ise, İSKİ ve DSİ`nin

görüşleri doğrultusunda plan kapsamında kalan derelerin koruma alanlarının

dikkate alındığı, bu kapsamda taşınmazın yakınında bulunan Aşağıdere

(Kocadere) Deresinin taşkın sınırı içerisinde kaldığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda söz konusu taşınmazın taşkına maruz alan, jeoteknik

etüt şartlı alan sınırları içerisinde olduğuna dair belirlemelerin plan hazırlık

sürecinde yapılan araştırma ve analiz sonuçlarına ve kurum görüşlerine

dayandığı açıktır.

Bu tespit ve açıklamalar karşısında, dava konusu taşınmaza verilen

parklar ve dinlenme alanı fonksiyonu ile taşınmazın bulunduğu alanın

jeoteknik etüt şartlı alan ve taşkına maruz alan olarak belirlenmesine dair

kısmının iptali yönünde verilen mahkeme kararında hukuki isabet

görülmemiştir.

Dava konusu plan değişikliğine ait plan notları ile kabul edilen ve

"TR" lejantı ile gösterilen transfer edilecek alan kapsamına, uyuşmazlığa

konu taşınmazın alınması yönünden incelenmesinden ise;

Anayasanın 35. maddesinde; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına

sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." hükmü yer

almaktadır.

Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin Ek 1 No.lu Protokolünün

"Mülkiyetin korunması" başlıklı 1. maddesinde: "Her gerçek ve tüzel kişinin

mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır.

Herhangi bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen

koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve

mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler, devletlerin,

mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya

vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak

için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka

halel getirmez." hükmüne yer verilmiştir.

Dava konusu plan değişikliğine ait pafta örneğinin, lejantın ve plan

notlarının incelenmesinden; uyuşmazlığa konu taşınmazları da kapsayan ilk

50 metrelik sahil şeridi içerisinde yeşil alan olarak ayrılan alanların transfer

edilecek alan "TR" lejantı ile işaretlendiği, plan notlarında ise Transfer

Edilecek (TR) Alanların: "Planda yeşil alan, sosyal donatı alanı ve yol olarak

ayrılan bu alanların inşaat hakları, söz konusu alanların bedelsiz kamu eline

geçmesinin ardından ilgili plan notlarında belirtilen şekilde K1, K2, T+H-3,

K+T-6 ve K+T-7 alanlarına transfer edilebilir. Bu alanlardaki parsellerin

transfere konu olacak kısımlarının imar hakkı; uygulama görmemiş

parsellerin %60`ı, uygulama görmüş parsellerin ise uygulamadan önceki

alanlarının %60`ı alınarak, bu planın onaylandığı tarihte yürürlükte olan

1/1000 ölçekli uygulama imar planında yarısından fazlası Konut, Ticaret ve

Ticaret + Konut Alanlarında kalan parseller için KAKS:1,00 üzerinden,

yarısından fazlası veya tamamı Sosyal Donatı ve Teknik Altyapı ve Yeşil

Alanlarda kalan parsellerde ise KAKS:0,60 üzerinden hesaplanarak transfer

edilebilir. Parselin tamamının transfer alanı içinde kalmaması durumunda

bu işlem sadece parselin transfer alanı içinde kalan kısmı için uygulanır."

şeklinde açıklandığı görülmektedir.

Davalı idare tarafından, uyuşmazlığa konu 1/5000 ölçekli planda

kıyı şeridinde ayrılan yeşil alanların transfer alanı sınırları içerisinde

gösterildiği, bu alanların kamu yararı kapsamında sosyal donatı olarak

kamunun eline geçmesi gereken alanlar olduğu, bu kapsamda öncelikli

uygulama aracının kamulaştırma olduğu, ancak kıyı bandında dönüşümü

öngörülen alanların hâlihazırda üstünde yapıların mevcut olması ve alanın

büyük olması göz önünde bulundurulduğunda kamu kaynaklarının verimli

kullanımı amacı ile kamulaştırma yükünü azaltacak ikinci bir uygulama aracı

olarak imar transferi seçeneğinin plana konu edildiği, bu itibarla dava

konusu 1/5000 ölçekli nazım imar planında kabul edilen imar hakları

transferi ile plan raporunda ayrıntılı şekilde anlatılan dere yatakları, jeolojik

açıdan sakıncalı alanlar ve kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 50 metrelik

korunması gerekli alanlarda var olan imar haklarının bir bölümünün veya

tamamının başka alana transfer edilerek bu alanların korunmasının

amaçlandığı belirtilmektedir.

Kamu tarafından ortak kullanım işlevine sahip, özel mülkiyete ait

taşınmazların yetkili idarelerce kamulaştırma yöntemi kullanılarak kamunun

kullanımına kazandırıldığı bilinmektedir. Ancak uyuşmazlığa konu transfer

kavramı incelendiğinde, plan değişikliğini yapan belediye tarafından

kamulaştırma yolu ile bu alanların kamuya kazandırılmasına alternatif bir

yöntem olarak, imar hakkı transferi yolunun kabul edildiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda Anayasa ve kanunlarla kabul edilen kamulaştırma

yöntemine alternatif olması amacıyla kabul edilen imar hakkı transferi

kavramının değerlendirilmesi gerekmektedir.

Hukuki metinlere yeni bir yöntem olarak dâhil olan imar hakkı

transferine ilişkin uygulamaların incelenmesinden; yöntemin zorunlu yahut

isteğe bağlı olmasına göre iki ayrı uygulamasının olduğu görülmektedir.

Bu kavramların incelenmesinden; zorunluluk esasına dayanan

transfer uygulamasında, transfer edilecek alanda mevcut yapılaşma dışındaki

tüm yapılaşmalar yasaklanarak mülkiyet sahibinin plan gereği oluşturulacak 

sertifikaları alması ve bunları satarak veya varsa alıcı bölgede kullanarak

kayıplarını telafi etmesi esastır. Ancak isteğe bağlılık esasının benimsenmesi

halinde ise, belirlenen koruma alanında yeni bir yapılanma kararı

getirilmeyerek, mevcut imar planında var olan yapılaşma oranında mülkiyet

sahipleri inşaat yapabilecekler veya kendilerine verilen sertifikaları satarak

yapılaşmadan sürekli biçimde vazgeçebileceklerdir.

Bu itibarla imar hakkı transferi yönteminin ayrıntılı bir şekilde

hukuksal alt yapısının düzenlenmesi gerektiği açıktır.

Transfer kavramının mevzuatımıza 27.07.2004 tarihli, 2863 sayılı

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile Çeşitli Kanunlarda

Değişiklik Yapan Kanun’un 8/c maddesiyle kültür ve tabiat varlıkları ile

bunların koruma alanlarında bulunan taşınmazların yapılanma haklarının

kısıtlanarak korunmasına ilişkin hüküm ile getirildiği, devamında kabul

edilen yeni hukuki kaideler ile imar transferi ile ilgili düzenlemelerin

yapılmaya devam edildiği ve en son riskli kentsel alanların sağlamlaştırılması

kapsamında yapılan düzenlemelerde de yer aldığı görülmektedir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında

Kanun’un 6. maddesinin 5. fıkrasında riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına

ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje,

arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, bu alanlarda

bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız

bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini

veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya Çevre ve Şehircilik

Bakanlığının yetkili olduğu belirtilmiş; bu Kanunun 11. maddesinde ise:

"Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün görevleri

başlığı altında; "Dönüşüm, yenileme ve transfer alanlarının belirlenmesi,

dönüşüm alanı ilan edilen alanlardaki yapıların tespiti ile arsa ve arazi

düzenleme ve değerleme iş ve işlemlerinin yapılmasını sağlamak; dönüşüm

uygulamalarında hak sahipliği, uzlaşma, gerektiğinde acele kamulaştırma,

paylı mülkiyete ayırma, birleştirme, finansman düzenlemelerinde bulunma,

dönüşüm alanları içindeki gayrimenkullerin değer tespitlerini yapma ve

Bakanlıkça belirlenen esaslar ve proje çerçevesinde hak sahipleri ile

anlaşmalar sağlama, gerektiğinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verme,

kat mülkiyeti tesisi, tescili ve imar hakkı transferi ile ilgili iş ve işlemleri

yürütmek." hükmü getirilmiş olup; 648 sayılı Çevre ve Şehircilik

Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname

ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik

Yapılmasına Dair Kanun Hükmünde Kararnamenin 4. maddesi ile: "e) 2

nci maddenin birinci fıkrasının (h) bendinde belirtilen konularla ilgili olarak 

285 sayılı Toplu Konut Kanunu’nun ek 7’nci maddesi çerçevesinde

uygulama yapmak veya yaptırmak, bu uygulamalara yönelik olarak kentsel

dönüşüm, yenileme ve transfer alanları geliştirmek, bu alanların her

ölçekteki imar planı ve imar uygulamalarını, kentsel tasarım projelerini

yapmak, yaptırmak ve onaylamak, bu çerçevede paylı mülkiyetleri ayırmak,

birleştirmek, arsa ve arazi düzenlemeleri yapmak, imar hakkı transfer etmek

kamulaştırma ve gerektiğinde usulüne uygun olarak acele kamulaştırma

yoluna gitmek, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izinlerini vermek ve kat

mülkiyeti tesis ve tescilini sağlamak." hükmü yer almaktadır.

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri açısından bakıldığında

transfer kavramının ismen çeşitli mevzuata girdiği görülmekte ise de;

Anayasa ve yasa seviyesinde düzenlenen kamulaştırma yöntemine alternatif

olarak kabul edilen bu yöntemin, başta İmar Kanunu olmak üzere yasa ile

hüküm altına alınması gerektiği ve bu kavramın uygulanmasına ilişkin

esasların da ayrıntılı olarak yasa düzenlemesi şeklinde olması gerektiği

açıktır.

Ayrıca mülkiyet hakkının, korunması gereken temel insan hakları

arasında kabul edildiği, Anayasa ve uluslararası sözleşmelerde mülkiyet

hakkını korumaya yönelik düzenlemelere yer verilerek bu düzenlemelerde

mülkiyet hakkına müdahalelerin olabileceğinin öngörüldüğü, ancak bu

müdahalelerde kamu yararı gerekçesi, kanuni düzenleme zorunluluğu ve

ölçülülük ya da orantılılık gibi uluslararası hukukun genel ilkelerinin

varlığının dikkate alınması gerektiği, aksi takdirde müdahalenin mülkiyet

hakkı ihlaline neden olacağının Anayasa Mahkemesi kararları ve Avrupa

İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarıyla da açıkça ortaya konulduğu

bilinmektedir.

Bu bakımdan, kamu gücü kullanılmak suretiyle özel mülkiyetteki

taşınmazların kamu kullanımına kazandırılmasında, kamulaştırma ve diğer

yöntemlerin alternatifi olabileceği varsayımından hareketle davalı idarece

kabul edilen imar transferi yöntemiyle mülkiyet hakkına müdahale edilmesi

sonucunu doğuran idari işlemin, ancak kanuni dayanağının bulunması ve

uygulanmasına ilişkin usullerin belirlenmesi hâlinde tesisi mümkün

olabilecektir.

Bu durumda, İmar Kanunu ve Kıyı Kanununda yer almayan

taşınmazın imar hakkının transferini öngören söz konusu yöntemin

uyuşmazlığa konu plan değişikliği ile kabul edilmesinde hukuka uygunluk

bulunmamaktadır.

Açıklanan nedenlerle, İstanbul 3. İdare Mahkemesince verilen

31/10/2014 tarihli, E:2013/1650, K:2014/1848 sayılı kararın dava konusu

taşınmaza verilen parklar ve dinlenme alanı fonksiyonu ile taşınmazların

bulunduğu alanın, jeoteknik etüt şartlı alan ile taşkına maruz alan olarak

belirlenmesine ilişkin kısmına dair hüküm fıkrasının bozulmasına, plan

değişikliğine ait plan notları ile kabul edilen ve "TR" lejantı ile gösterilen

transfer edilecek alan kapsamına uyuşmazlığa konu taşınmazın da

alınmasına ilişkin kısım yönünden ise yukarıdaki açıklamalar da eklenerek

onanmasına, dosyanın adı geçen Mahkemeye gönderilmesine, bu kararın

tebliğ tarihini izleyen günden itibaren 15 gün içinde kararın düzeltilmesi

yolu açık olmak üzere, 29/12/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Kaynak: http://www.danistay.gov.tr/upload/yayinlar/11_09_2017_105606.pdf

YAYINLAR Kitaplar

BELEDİYELERİN SINIRLARI

TÜRKİYE`DE ULUSAL VE YEREL PLANLAMA İLİŞKİLERİ: MERSİN İLİ ÖRNEĞİ

YEREL YÖNETİMLER İÇİN MAL ALIMI İHALELERİ KILAVUZU

Tüm Yayınlar
TODAİE (Türkiye ve Orta Doğu Amme İdaresi Enstitüsü) Yerel Yönetimler Merkezi
85. Cadde Yücetepe 06100, ÇANKAYA / ANKARA
"YerelNET - Yerel Yönetimler Portalı" Türkiye ve Ortadoğu Amme İdaresi Enstitüsü (TODAİE) Yerel Yönetimler Merkezi'ne aittir. YerelNET'in içeriğini oluşturan bilgiler, uzmanların katkılarıyla hazırlanmıştır. Uzmanlar tarafından hazırlanan içeriğin hukuki sorumluluğu tümüyle yazarlarına aittir. İlgili içeriğe istinaden idari ve mali sorumluluk gerektiren iş ve işlemlerin yapılması idarelerin kendi sorumluluğu altındadır. YerelNET'de yayımlanan veritabanının içerikleri, ilgili Kamu Kurumları tarafından sağlanmış ve Merkez tarafından güncelleştirilmiştir / güncelleştirilmektedir. Tüm Veritabanları 5.000'e yakın içerik sağlayıcı kullanıcımız tarafından güncel tutulmaktadır. İçerik sağlayıcı kullanıcılar tarafından (Belediye, İl Özel İdare, İlçe ve Birlik) girilen her türlü bilginin hukuki ve cezai sorumluk kendilerine ait olup TODAİE'ye sorumluluk hiçbir şekilde atfedilemez. Yoğun bir emek ve uzmanlık ürünü olan YerelNET'teki tüm bilgi ve materyal, ilgili yasaların koruması altındadır. YerelNET'e ait her türlü yazılım kodu, veritabanı içeriği ve görsel materyal kesinlikle kopyalanamaz, çoğaltılamaz, yeniden yayınlanamaz ve başka bir bilgisayara yüklenemez. TODAİE Yerel Yönetimler Merkezi, YerelNET içeriğinin kullanımı ile ilgili fikri ya da başka haklarını çiğneyen veya uygulanabilir diğer yasalara aykırı kullanım durumlarına karşı hukuki yollara başvurma hakkını saklı tutar. Yalnızca, ticari olmayan amaçlar için kaynak gösterilerek kullanılabilir. Bu tip kullanımımlarda bilgilerin güvenilirliği ve doğruluğu kaynak gösterilmesine karşın YerelNET'in yükümlülüğünde değildir. TODAİE - Yerel Yönetimler Merkezi her türlü sorumluluğu reddeder.

YerelNET - Yerel Yönetimler Portalı

Türkiye ve Orta Doğu Amme İdaresi Enstitüsü'nün bir hizmeti olup T.C. Kalkınma Bakanlığı tarafından finansal açıdan desteklenmektedir.